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空き家管理とは

「空き家管理サービス」が求められる理由

平成27年5月26日に「空き家対策特別措置法」が完全施行されました。IMG_0252

しかし、この法律は空き家を持つ方々にとって、理解不足では済まされない位重要で、しかも古い空き家ではすぐに対策が必要なほど緊急性を含んでいると言われています。
下記のような、空き家による悪影響が懸念されています。

空き家の特徴懸念される悪影響
全体の傾き、主要構造の腐食倒壊による被害
屋根・外壁の剥離飛散による被害
設備、門や塀の老朽化脱落や倒壊による被害
浄化槽の破損、汚水の流出衛生上の影響
ごみ等の放置や不法投棄衛生上の影響、害獣や害虫の増殖
景観計画に不適合景観上の影響
窓ガラスの破損や門扉の破損不法侵入の危険、不審火による火災
植栽の不整備害獣や害虫の増殖、道路交通上の影響

「空き家は、今後も増えると予測される理由」

  • 人口減少

人口減少に伴い、世帯数も減少すると見込まれています。

  • 介護施設の利用

離れて暮らす子供たちに負担をかけないように、介護施設を利用され、実家が空き家になっていきます。

  • 建物があると固定資産税が優遇

空き家対策特別措置法が施行されるまで、建物がある土地は土地の固定資産税が6分の1まで優遇される特例があり、解体すると固定資産税が6倍になるため解体しようとしませんでした。

  • 新築物件のニーズが高い

予算が許せば、新しい家に住みたいので、古くなった空き家の需要が減ってきています。

  • 中古物件の価値が低い

田舎に行くほど、空き家が持つ市場価値が低いため、空き家が残りやすくなっています。

「空き家対策特別措置法」による空き家等とは

居住その他の使用がなされていないことが状態である建築物とその敷地と定義されています。

「空き家対策特別措置法」による「特定空き家等」とは

周辺への影響が大きい空き家を「特定空き家等」と定義されています。

「特定空き家等」に指定されると、行政指導や命令の対象になります。

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態

・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

「行政指導を避けるには」・・・管理・活用する

現在は問題ない空き家でも、やがては特定空き家等に分類され、いずれ行政指導や命令の対象になることは避けられない問題です。

そして、人が住まない家は劣化が進みやすく、定期的な管理を必要としています。

これらを踏まえると、少しでも劣化を遅らせ、管理していることを市町村に示すために、管理代行サービスの必要性が認識されてきています。

空き家の所有者として負うべき責任

民法第233

  1. 隣地の竹木が境界を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることができる。
  2. 隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、その根を切り取ることができる。

空き家の敷地内にある竹木は、境界を超えないように管理する必要があります。

民法第717

  1. 土地の工作物の設置または保存に瑕疵(欠陥や過失)があることによって他人に損害を生じた時は、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
  2. 前項の規定は、竹木の栽植または支持に瑕疵がある場合について準用する。
  3. 前二項の場合において、損害の原因について他にその責任を負う者があるときは、占有者または所有者は、そのものに対して求償権を行使することができる。

所有者は空き家が他人へ損害を与えないように注意しなくてはなりません。

失火責任法

この規定は、空き家で自然発火が起き隣家に損害を与えた場合でも、重大な過失の有無によって損害賠償責任が変わることを意味しています。

重大な過失の定義は意見が分かれるところで、火災の可能性を予見しながら防止しなかったとすれば、重大な過失と認定されるかもしれません。

空き家特別措置法第3

空き家の所有者または管理者は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空き家等の適切な管理に努めるものとする。

努力義務規定ですが、この規定があることで管理責任を問われ、法的な措置を命じられる理由になります。

空き家特別措置法第14

著しく保安上危険となるおそれ、著しく衛生上有害となるおそれがある空き家は、市町村長により必要な措置をするように助言・指導できると規定されました。

助言・指導で改善されなければ勧告へと変わり、勧告でも改善がみられなければ命令へと変わり、命令にも応じなければ代執行へと進みます

代執行とは強制執行で、空き家の所有者がするべき義務、つまり空き家の解体等を行政が自ら(ほとんどは行政に委託された業者が)行います。

当然ながらその費用は、空き家の所有者・管理者に請求されることになります。

また、代執行は所有者不明により、命令することができない場合にも行われます。

まとめ

空き家を放置しないためには、管理、解体、活用のいずれかを考える必要があります。

空き家を将来使う予定がなくても、所有者としての責務は常に発生しています。

何か起こってから(特に、他人に損害を与えてから)行動を起こすのでは遅く、

損害賠償責任は空き家の管理費用の比ではありません。

実家など、思い入れのある空き家は解体をためらってしまいますが、

解体が視野に入っているなら、解体費用等の相談も受け付けます。

空き家をどのようにするとしても、放置だけは行政が許さない流れですから、

古い空き家はもちろん、新しくても何らかの対策が求められています。

参照:tocikatuyou.net より

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